Alquiler a largo plazo o alquiler vacacional en Sosúa y Cabarete

Sosúa y Cabarete están a pocos minutos en carro una de otra en la costa norte, comparten el aeropuerto Gregorio Luperón de Puerto Plata (POP) y reciben tanto visitantes de paso como personas que se quedan meses. Esa mezcla le da al propietario una elección real: alquilar a turistas por noches o semanas, alquilar a un solo inquilino por un año o combinar ambas cosas. No hay una respuesta única. Depende de la propiedad, de las normas del edificio, de cuánto quiera implicarse usted y de cuánta variación de ingresos esté dispuesto a asumir.

Quién alquila en Sosúa y Cabarete

• Kitesurfistas y surfistas: Cabarete es conocido por el kitesurf en Kite Beach y en la bahía, y los surfistas van a Encuentro. Muchos se quedan entre una y cuatro semanas y quieren estar cerca del agua.
• Nómadas digitales y trabajadores remotos: buscan internet fiable, un escritorio de verdad y energía de respaldo, y suelen quedarse un mes o más.
• Visitantes de invierno: norteamericanos y europeos que huyen del frío, más o menos de diciembre a abril, y que a menudo repiten cada año en el mismo lugar.
• Familias y grupos de vacaciones: en vacaciones escolares, Navidad y Semana Santa, sobre todo en villas con piscina y apartamentos cerca de la playa.
• Residentes de larga estancia: jubilados, personas que trabajan en la zona y familias que se mudan, que buscan una vivienda amueblada o sin amueblar con contrato de un año.

Alquiler vacacional: ventajas e inconvenientes

Ingresos y temporadas

El alquiler de corta estancia puede rendir más en el año que un contrato largo, pero los ingresos son irregulares. El invierno y los periodos festivos tienen más movimiento; algunas semanas de verano y otoño son tranquilas, y la temporada ciclónica (del 1 de junio al 30 de noviembre) puede traer cancelaciones. Haga sus cuentas pensando en los meses flojos, no en los mejores.

Desgaste, mobiliario y lencería

La rotación frecuente supone más limpieza, más lavandería, más roturas y un desgaste más rápido de colchones, sofás y electrodomésticos. Necesitará al menos dos o tres juegos de sábanas y toallas por cama, una cocina bien equipada y un presupuesto anual de reposición.

Costos y comisiones

La administración de un alquiler vacacional cuesta habitualmente entre el 15 % y el 30 % de los ingresos por reservas; los paquetes completos (comunicación con huéspedes, entrada, coordinación de limpieza, lencería y precios) se sitúan en la parte alta. La limpieza suele cobrarse al huésped o facturarse aparte. El propietario normalmente paga la electricidad, el agua, el internet, el mantenimiento de piscina y jardín y las comisiones de las plataformas. Todo esto varía según la empresa, la propiedad y los servicios, así que pregunte siempre qué está incluido.

Impuestos y normas

Las viviendas amuebladas que se alquilan a turistas no se consideran vivienda a efectos fiscales, por lo que en general se aplica el ITBIS del 18 %, y se espera que el anfitrión se registre (RNC) y emita comprobantes fiscales. En mayo de 2026 la DGII anunció que preparaba normas para que plataformas como Airbnb cobren el ITBIS; conviene verificar en qué punto está. Todavía no hay una ley específica sobre alquileres de corta estancia: el registro que el Ministerio de Turismo sometió a consulta en 2026 se retiró en julio de 2026 para abrir un diálogo con el sector, de modo que un requisito de registro aún podría llegar. Además, el reglamento de su condominio puede limitar las estancias cortas. Vea nuestra guía sobre Airbnb y alquiler vacacional.

Alquiler a largo plazo: ventajas e inconvenientes

Ingresos y trabajo

Un contrato largo da ingresos más estables, normalmente más bajos, y mucho menos trabajo diario. El riesgo principal es el tiempo vacío entre un inquilino y otro, por eso importa más elegir bien al inquilino que colocarlo rápido.

Costos y comisiones

La administración de un alquiler a largo plazo suele costar entre el 8 % y el 12 % de la renta mensual, a veces con una comisión por colocación del inquilino de entre medio mes y un mes de renta. El inquilino suele pagar su electricidad e internet; quién paga el agua, el gas y la cuota de mantenimiento debe quedar por escrito en el contrato.

La Ley 85-25

Los alquileres de vivienda a largo plazo se rigen por la Ley 85-25 de alquileres y desalojos (agosto de 2025). En términos generales, exige contratos por escrito, limita el depósito de una vivienda a dos meses de renta, fija en general un tope del 10 % para el aumento anual y solo permite el desalojo por la vía judicial: el propietario no puede cambiar la cerradura ni sacar al inquilino por su cuenta. No se aplica a las estancias turísticas o recreativas de menos de 90 días. El alquiler de una vivienda como residencia permanente está exento de ITBIS, pero la renta sigue tributando; vea nuestra guía sobre impuestos a la propiedad.

Comparación lado a lado

	Alquiler vacacional	Alquiler a largo plazo
Clientes típicos	Kitesurfistas, turistas, visitantes de invierno, trabajadores remotos	Residentes, jubilados, trabajadores locales
Ingresos	Más potencial, irregulares según la temporada	Más estables, normalmente menores
Comisión de administración	Entre el 15 % y el 30 % de las reservas	Entre el 8 % y el 12 % de la renta, más colocación
Servicios	Normalmente los paga el propietario	Normalmente los paga el inquilino
Mobiliario y lencería	Completos, se reponen a menudo	Opcionales, menos desgaste
Trabajo del propietario	Alto sin administrador	Bajo
ITBIS	En general se aplica el 18 %	La vivienda está exenta
Normas principales	Reglamento del condominio, sin ley específica aún	Ley 85-25
Uso propio	Bloquea las fechas que quiera	No mientras esté alquilado

Todas las comisiones varían según la empresa, la propiedad y los servicios incluidos.

La opción mixta

Muchos propietarios en Sosúa y Cabarete combinan ambos modelos: estancias mensuales para visitantes de invierno y trabajadores remotos en la temporada alta, y un alquiler más largo o el uso propio el resto del año. Los huéspedes por meses suponen menos rotación que las reservas por noche, y usted puede reservarse sus propias semanas.

Tenga en cuenta lo siguiente:

• Use un contrato escrito que refleje la situación real. Una estancia turística de menos de 90 días queda fuera de la Ley 85-25, pero una estancia más larga usada como vivienda podría estar cubierta, así que haga redactar bien el contrato.
• Decida si los servicios están incluidos en el precio mensual o se cobran por consumo, y fije un límite razonable para el aire acondicionado.
• Compruebe que su condominio permite el modelo que elija.
• Asegúrese de que su administrador gestiona ambos tipos de alquiler y acuerde cómo se cobra cada uno.

Cómo decidir

Hágase estas preguntas:

• ¿Quiere usar la propiedad usted mismo varias semanas al año?
• ¿Podría cubrir todos los gastos en un mes flojo?
• ¿El edificio permite estancias cortas y resulta atractivo para turistas (piscina, acceso a la playa, seguridad)?
• ¿La casa está amueblada para vacaciones o encaja mejor con un residente?
• ¿Tiene un administrador en la zona que pueda atender a los huéspedes con poca antelación?

Si valora la previsibilidad y el poco trabajo, el largo plazo suele ganar. Si busca flexibilidad y un ingreso potencial mayor, y acepta el trabajo extra y los altibajos, el alquiler vacacional o la opción mixta pueden convenirle más.