Alquilar su propiedad en Airbnb en República Dominicana: lo que debe saber

Publicar un apartamento en Bávaro o una villa en Las Terrenas en Airbnb se hace en una tarde. Gestionarlo bien, dentro de la ley y sin problemas con los vecinos, requiere algo más de reflexión. En esta guía repasamos lo que debe revisar antes de ofrecer su inmueble en alquiler vacacional por Airbnb u otras plataformas en República Dominicana: el reglamento del condominio, los impuestos, el debate sobre el registro de 2026, los seguros, la seguridad de los huéspedes, las reseñas y quién hace realmente el trabajo.

En resumen: todavía no existe en el país una ley específica para el alquiler de corta estancia, pero eso no significa que no haya reglas. Su condominio, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y el Ministerio de Turismo (MITUR) tienen algo que decir.

Empiece por el reglamento del condominio

Si su inmueble está en un condominio, lea el reglamento antes que nada. Según la Ley 5038, cada condominio tiene un reglamento inscrito junto con el título, y la asamblea de propietarios decide sobre los asuntos comunes. El reglamento puede restringir el alquiler de corta estancia o ponerle condiciones, por ejemplo:

• una estancia mínima
• el registro de cada huésped ante la administración o la seguridad
• un número máximo de personas por unidad
• normas de acceso a la piscina, el club de playa o el gimnasio para inquilinos temporales
• horarios de ruido y políticas de visitas
• cargos para los propietarios que alquilan por noches

Algunos edificios están pensados para el alquiler vacacional y lo reciben con gusto; otros son sobre todo residenciales y se oponen. Si el reglamento no es claro, consulte por escrito al administrador antes de invertir en muebles y fotos. Un conflicto con el consorcio de propietarios sale caro y tarda en resolverse.

Impuestos: ITBIS, RNC e impuesto sobre la renta

El ITBIS en las estancias cortas

El alquiler de una vivienda como residencia permanente está exento de ITBIS. El alquiler turístico recibe otro tratamiento: los apartamentos y villas amueblados que se alquilan a turistas no se consideran vivienda, por lo que, por lo general, el alquiler de corta estancia está gravado con un ITBIS del 18 %. Se espera que el anfitrión se inscriba en la DGII, obtenga su RNC (el número de contribuyente) y emita comprobantes fiscales, incluido el comprobante fiscal electrónico (e-CF).

La DGII y las plataformas digitales

En mayo de 2026, la DGII anunció que preparaba normas para que las plataformas digitales, entre ellas Airbnb, recauden el ITBIS. A octubre de 2026, conviene verificar la situación actual con la DGII o con un contador, en lugar de suponer que la plataforma ya se encarga.

Impuesto sobre la renta

Los ingresos por alquiler también tributan en el impuesto sobre la renta. Los residentes pagan según la escala progresiva de personas físicas (hasta el 25 %) y presentan la declaración IR-1 a más tardar el 31 de marzo. Los pagos de rentas de fuente dominicana a no residentes en el exterior están sujetos, por lo general, a una retención del 27 % con carácter de pago definitivo. La residencia fiscal depende de pasar más de 182 días al año en el país. Nuestra guía de impuestos sobre inmuebles en RD explica estas reglas con más detalle.

El registro: en qué punto estamos en 2026

En 2026, el MITUR sometió a consulta pública, entre mayo y julio, un borrador de registro para el alquiler de corta estancia conocido como RENATUR. En julio de 2026 el ministerio retiró el borrador y abrió un diálogo con el sector. En la práctica, esto significa que:

• hoy no hay un registro nacional obligatorio en vigor para el alquiler de corta estancia
• es posible que llegue un requisito de registro, quizá con otro formato
• quien ya tenga en orden sus impuestos, el visto bueno del condominio y la seguridad básica tendrá más fácil cumplir con cualquier esquema futuro

Siga los anuncios del MITUR y pregunte a su administrador cómo da seguimiento al tema.

Seguros y seguridad de los huéspedes

Las pólizas de hogar estándar no siempre cubren a huéspedes que pagan. Pregunte por escrito a su aseguradora si el uso como alquiler vacacional está cubierto, incluida la responsabilidad civil si un huésped se lesiona y los daños causados por huéspedes. Los programas de protección de las plataformas tienen condiciones y exclusiones, así que no los trate como sustituto de su propia póliza.

Elementos básicos de seguridad que todo alquiler debería tener:

• detectores de humo que funcionen y un extintor
• un botiquín de primeros auxilios
• instrucciones claras sobre la planta o el inversor y qué hacer en un apagón
• balcones, barandas y piscina seguros, con las normas de la piscina a la vista
• números de emergencia, incluido el 911, y el contacto 24 horas de su administrador
• un plan para huracanes en las estancias entre el 1 de junio y el 30 de noviembre

Reseñas, precios y temporadas

En Airbnb, las reseñas determinan la visibilidad. La mayoría de las malas reseñas nace de unos pocos problemas evitables: una respuesta lenta, una entrada confusa, la limpieza, un wifi débil o una foto que prometía más de lo que ofrece la habitación. Corrija eso primero.

La demanda sigue las temporadas. El invierno del hemisferio norte, aproximadamente de diciembre a abril, con picos en Navidad, Año Nuevo y Semana Santa, es temporada alta en la mayoría de las zonas de playa, mientras que los feriados dominicanos y el verano atraen a visitantes locales y de la diáspora. La temporada ciclónica trae meses más tranquilos en muchos lugares. Los precios deben acompañar estos ciclos, con estancias mínimas más largas en temporada alta y descuentos por estancias largas en los meses flojos. Los resultados varían mucho según la ubicación, el inmueble y la calidad del anuncio, así que desconfíe de quien le prometa una ocupación o unos ingresos concretos.

¿Coanfitrión o administración completa?

Tiene tres opciones principales:

• Gestionarlo usted mismo: usted lleva el anuncio y los mensajes y paga a personal de limpieza y a un técnico local. Es lo más económico, pero exige gente confiable en el terreno y respuestas rápidas a cualquier hora.
• Coanfitrión: una persona o empresa local se ocupa de parte del trabajo, como la recepción, la limpieza y las emergencias, mientras usted conserva el anuncio y los precios. Suele costar menos que la administración completa.
• Administración completa: una empresa se encarga de todo, desde el anuncio y los precios hasta los huéspedes, la limpieza, el mantenimiento y los informes. La comisión suele estar entre el 15 % y el 30 % de los ingresos por reservas, según la empresa y lo que incluya; consulte nuestra guía de tarifas de administración de propiedades.

Elija lo que elija, deje por escrito quién es titular del anuncio, quién recibe los pagos y quién se encarga del ITBIS y de los comprobantes fiscales. En zonas como Cabarete y Punta Cana hay empresas que ofrecen los tres modelos, así que puede compararlos.

Esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal: consulte con un abogado o contador local para su caso.