Administración de Propiedades en Cap Cana

Administrar una casa detrás de la garita

En Cap Cana todo empieza en la entrada. El acceso está controlado, de modo que el personal de limpieza, jardineros, técnicos de piscina, repartidores y huéspedes normalmente necesitan autorización antes de llegar. Un administrador local se ocupa de ese trámite, mantiene al día la lista de personal autorizado y registra a los huéspedes a tiempo, para que nadie se quede esperando en la garita después de un vuelo largo.

La comunidad también fija normas sobre obras, ruido, paisajismo y uso de las instalaciones comunes. Si piensa remodelar, renovar la piscina o incluso poner una verja nueva, cuente con pedir aprobación y respetar los horarios de trabajo. Un administrador que conoce esos procedimientos le ahorra semanas de idas y vueltas.

Villas, apartamentos en la marina y casas de golf

Cada tipo de inmueble tiene su propia rutina:

• Villas privadas: suelen requerir un pequeño equipo de limpieza, jardinería, piscina y, a menudo, un técnico fijo para aires, bombas y planta eléctrica. Para los huéspedes, muchos administradores coordinan además servicios de conserjería con proveedores locales, como chef privado, traslados o paseos en barco.
• Apartamentos cerca de la marina: más sencillos en el día a día, pero forman parte de un condominio con su propia administración, reglamento y cuota de mantenimiento.
• Casas de golf, junto a campos como Punta Espada: combinan ambas cosas, una vivienda independiente con jardín y piscina dentro de un conjunto con normas compartidas.

Tarifas y cargos adicionales

Las tarifas varían según la empresa, el inmueble y los servicios, y en una comunidad así el alcance puede ser muy amplio, de modo que pida una propuesta detallada. La gestión de alquiler vacacional suele costar entre el 15 % y el 30 % de los ingresos por reservas, con los paquetes completos y de conserjería en la parte alta. La de largo plazo ronda el 8 % a 12 % de la renta mensual, a veces más una comisión de colocación de media a una mensualidad. La vigilancia de una villa de uso familiar suele cobrarse con una tarifa fija mensual.

A la comisión del administrador se suman las cuotas de la comunidad y del condominio, que fija cada asociación según sus servicios, además de servicios públicos, personal y mantenimiento. Se cotiza a menudo en dólares y a las facturas de servicios se les puede añadir el ITBIS del 18 %. Nuestra guía de tarifas muestra cómo comparar propuestas.

Si su proyecto fue aprobado bajo la ley de incentivo turístico CONFOTUR, puede tener exenciones, como la del IPI durante un periodo determinado. Lo que aplique depende de la resolución de ese proyecto: pida una copia a su promotor o administrador.

Ponerla en alquiler

El Aeropuerto Internacional de Punta Cana (PUJ) queda cerca, lo que facilita las escapadas cortas. Los huéspedes de este nivel esperan respuestas rápidas, una presentación impecable y alguien localizable a cualquier hora. Por lo general, el alquiler de corta estancia está gravado con ITBIS, y se espera que el anfitrión se registre y emita comprobantes fiscales. Revise las normas de su condominio o comunidad sobre estancias cortas antes de anunciar; nuestra guía de alquiler vacacional resume lo básico.

Los contratos de temporada o ejecutivos son menos frecuentes, pero más tranquilos. Las estancias de vivienda de 90 días o más se rigen por la Ley 85-25 de alquileres.

Temporada ciclónica junto al mar

La temporada va del 1 de junio al 30 de noviembre, y los meses más activos suelen ser de agosto a octubre. Las villas de costa están expuestas al viento y al salitre, y las tormentas traen aguaceros y apagones. Acuerde de antemano quién cierra las tormenteras, guarda el mobiliario exterior y el equipo de piscina, prueba la planta, llena la cisterna y cuándo recibirá fotos después de la tormenta.

Qué preguntar a un administrador en Cap Cana

• ¿Cuántas viviendas administran dentro de Cap Cana y en qué sectores?
• ¿Cómo gestionan el acceso del personal, proveedores y huéspedes?
• ¿Quién supervisa al personal de la villa, y son empleados suyos o míos?
• ¿Qué servicios de conserjería ofrecen y les añaden un margen?
• ¿Cómo tramitan las aprobaciones de obras con la comunidad?
• ¿Cómo manejan cobros, depósitos y reportes al propietario?
• ¿Cuál es su plan ante tormentas y quién tiene llaves cuando ustedes no están?