Cómo funciona la administración de propiedades en República Dominicana

Tener un apartamento en Sosúa o una villa cerca de Punta Cana es un placer; cuidarlo a distancia es otra historia. El salitre, los aguaceros, los apagones y los huéspedes que llegan a medianoche necesitan a alguien en el terreno. Ese es el trabajo de un administrador de propiedades. En esta guía le explicamos cómo funciona la administración de propiedades en República Dominicana: qué servicios se ofrecen, cómo se suelen estructurar los contratos y las tarifas, cómo llega a usted el dinero de huéspedes e inquilinos y cómo encontrar una empresa adecuada para su inmueble.

Los servicios y los precios varían bastante de una empresa a otra y de una zona a otra. Tome lo que sigue como un mapa de opciones, no como un menú cerrado.

Qué hace un administrador de propiedades

La mayoría de las empresas ofrece algunos o todos los servicios que describimos a continuación. Muchos propietarios combinan dos o tres: por ejemplo, vigilancia de la casa los meses en que no están y alquiler vacacional en temporada alta.

Gestión de alquiler vacacional

El administrador explota el inmueble como alquiler de corta estancia, normalmente a través de Airbnb, Booking.com, Vrbo o reservas directas. Sus tareas habituales:

• crear y mantener el anuncio, las fotos y las normas de la casa
• fijar precios por noche y estancias mínimas según la temporada
• responder a los huéspedes y encargarse de la entrada y la salida
• coordinar limpieza, lencería y reposición de insumos entre estancias
• resolver imprevistos, desde un desagüe tapado hasta una llave perdida
• vigilar las reseñas y el calendario

Antes de tomar este camino, revise el reglamento de su condominio y su situación fiscal: el alquiler de corta estancia, por lo general, está gravado con ITBIS y exige inscribirse en la DGII.

Gestión de alquiler a largo plazo

Para alquileres de varios meses o años, el administrador busca y evalúa inquilinos, prepara un contrato por escrito, cobra el depósito y la renta mensual, atiende las solicitudes de reparación e inspecciona la vivienda. Desde agosto de 2025, la Ley 85-25 regula los alquileres a largo plazo: contratos por escrito, depósito para vivienda de hasta dos meses de renta, aumentos anuales limitados en general al 10 % y desalojos solo por la vía judicial. Un buen administrador trabaja dentro de estas reglas, no al margen de ellas.

Vigilancia y cuidado de la vivienda

Si la casa pasa parte del año vacía, un encargado la visita con una frecuencia acordada: abre ventanas, deja correr el agua, enciende los aires acondicionados, revisa filtraciones, humedad, comején y daños por lluvia, y le envía fotos. Este servicio se cobra casi siempre con una tarifa fija mensual.

Administración de condominios

Según la Ley 5038 sobre condominios, los propietarios de un edificio forman un consorcio de propietarios y toman sus decisiones en asamblea. La gestión diaria la lleva un administrador, a menudo una empresa de administración de propiedades. Eso incluye cobrar la cuota de mantenimiento, pagar a seguridad, jardineros y personal de piscina, mantener las áreas comunes y la planta eléctrica, y rendir cuentas ante la asamblea.

Mantenimiento y reparaciones

Los administradores cuentan con una red de plomeros, electricistas, técnicos de aire acondicionado, pintores y servicios de piscina. Programan el mantenimiento rutinario (limpieza de aires, fumigación, revisión de la planta y del inversor, limpieza de la cisterna) y organizan las reparaciones, normalmente hasta un monto que usted autoriza por adelantado.

Pago de facturas

Muchos propietarios delegan los pagos recurrentes: la luz (Edenorte en la costa norte, CEPM en parte de Bávaro y Punta Cana, Edeeste o Edesur en el Gran Santo Domingo), el agua, internet y cable, el gas, la cuota de mantenimiento y el IPI cuando corresponde. Pagar a tiempo importa: un corte de luz o de agua es un problema serio si llegan huéspedes al día siguiente.

Cómo se estructuran contratos y tarifas

El contrato de administración debe constar por escrito y dejar claro qué incluye y qué no. Elementos habituales:

• Alcance: qué servicios de la lista anterior están cubiertos y cuáles se cobran aparte.
• Modelo de tarifa: un porcentaje de los ingresos por reservas en alquiler vacacional (suele estar entre el 15 % y el 30 %), un porcentaje de la renta mensual en alquiler a largo plazo (con frecuencia entre el 8 % y el 12 %, a veces más una comisión por colocar al inquilino) o una tarifa fija mensual para la vigilancia de la casa. Estos rangos varían según la empresa, el inmueble y lo que se incluya.
• Cargos adicionales: limpieza, lencería, cargos de alta o configuración y cualquier recargo sobre el mantenimiento.
• ITBIS: los precios se cotizan a menudo en dólares, y a las facturas de servicios se les puede sumar el ITBIS (18 %).
• Límite de gasto: cuánto puede gastar el administrador en una reparación sin consultarle.
• Duración y salida: plazo del contrato, preaviso y qué pasa con las reservas futuras si usted decide cambiar de empresa.

En nuestra guía sobre tarifas de administración de propiedades en RD encontrará estos modelos explicados con un ejemplo numérico.

Estados de cuenta y flujo del dinero

Entender cómo se mueve el dinero es de lo más importante antes de firmar.

Dónde entran los ingresos

En el alquiler vacacional, la plataforma paga a la cuenta vinculada al anuncio. Algunos administradores publican el inmueble en su propia cuenta, reciben el pago, descuentan su comisión y los gastos y le transfieren el saldo. Otros lo publican en la cuenta del propietario y le facturan su comisión. Ambos modelos funcionan; lo importante es que usted pueda ver los ingresos brutos de cada reserva y no solo el neto que recibe.

En el alquiler a largo plazo, el inquilino suele pagar al administrador, que le entrega la renta menos su comisión y los gastos acordados.

El estado de cuenta mensual

Cada mes debería recibir un informe que muestre:

• reservas o rentas cobradas, con fechas
• la comisión de administración y cómo se calculó
• cada gasto, con su factura o recibo
• las facturas pagadas en su nombre
• el saldo transferido a usted

Para gastos importantes, pida la factura del proveedor y fotos del trabajo terminado.

Monedas y transferencias

Muchos propietarios mantienen una cuenta en dólares en un banco dominicano para los ingresos del alquiler y los gastos locales, y muchos administradores también manejan los fondos de los dueños en dólares. Las transferencias al exterior se hacen normalmente por transferencia internacional, con comisiones bancarias en ambos extremos. Pregunte si la empresa guarda el dinero de los propietarios en una cuenta separada de sus fondos operativos y con qué frecuencia liquida los saldos.

Qué esperar de un buen administrador

Un estándar razonable para una empresa establecida incluye:

• una persona de contacto que responda en su idioma dentro de un plazo acordado
• reglas claras sobre qué decisiones requieren su aprobación
• un plan para la temporada ciclónica (del 1 de junio al 30 de noviembre, con más actividad normalmente entre agosto y octubre): tormenteras, muebles exteriores asegurados, revisión de la planta y del tinaco, y un informe después de cada tormenta
• fotos después de inspecciones y reparaciones
• trámites atendidos o al menos señalados a tiempo, como el ITBIS del alquiler de corta estancia y las cuotas del IPI de marzo y septiembre

Incluso en las casas mejor cuidadas hay apagones, reparaciones lentas en temporada alta y algún huésped complicado. Lo que usted paga es a alguien que resuelva con calma y le mantenga informado.

Cómo encontrar un administrador

La mayoría de las empresas trabaja en una sola región, así que empiece por la ubicación del inmueble. En la costa norte, los administradores de Sosúa, Cabarete y Puerto Plata suelen cubrir los tres pueblos; en el este, muchas empresas atienden Punta Cana y Bávaro a la vez; Las Terrenas y Santo Domingo tienen sus propias empresas locales. Consulte el directorio por ciudad, haga una lista corta de dos o tres empresas y hágales a todas las mismas preguntas. Nuestra guía sobre cómo elegir un administrador de propiedades le propone doce para empezar.

Antes de comprometerse, pida un modelo de estado de cuenta y una copia del contrato estándar y, si puede, recorra el inmueble junto con el administrador.