Cómo administrar su propiedad en la República Dominicana desde el extranjero

Muchos propietarios en Sosúa, Cabarete, Las Terrenas, Punta Cana y Santo Domingo pasan la mayor parte del año en otro país. Una casa o un apartamento en el trópico no se queda quieto mientras usted no está: llegan facturas, se acumula la humedad, el jardín crece y de vez en cuando pasa una tormenta. Con una buena organización local, administrar una propiedad desde el extranjero se vuelve rutina. Esta guía explica qué hay que hacer, qué documentos facilitan las cosas y cómo elegir entre una ayuda local puntual y un administrador de propiedades profesional.

Qué hay que atender mientras usted no está

Facturas y pagos

• Electricidad: Edenorte en la costa norte, Edeeste en el este y en Santo Domingo Este, Edesur en el sur y el oeste de Santo Domingo, y CEPM en parte de Bávaro y Punta Cana. Una factura sin pagar puede acabar en un corte del servicio, algo engorroso de resolver desde fuera.
• Agua: la factura el proveedor local o va incluida en la cuota del condominio; muchas casas compran además agua por camión para llenar la cisterna.
• Internet y cable: mantenga el servicio activo si depende de cámaras o dispositivos inteligentes.
• Cuota de mantenimiento: mensual, la fija el condominio.
• IPI: el impuesto anual a la propiedad, que se paga en dos cuotas (vea más abajo).
• Primas de seguro y, si las hay, cuotas de préstamos.

Supervisión de la casa

Alguien debe abrir la casa con regularidad, abrir las llaves y encender los aires acondicionados, revisar filtraciones, humedad, comején y moho, vigilar piscina y jardín y pasar después de cada aguacero fuerte. Lo habitual son visitas semanales o quincenales, y más frecuentes en temporada ciclónica. La supervisión de una casa vacía suele cobrarse como una tarifa mensual fija.

Llaves, códigos y correo

Lleve un registro de llaves: quién tiene cada llave, los códigos de la alarma y los controles del portón. Cambie cerraduras o códigos cuando cambie el personal o el inquilino. El correo postal es poco fiable en muchas zonas, así que indique un correo electrónico para facturas y estados de cuenta siempre que pueda, y pida a su administrador que recoja lo que llegue a la casa o a la oficina del condominio.

El poder notarial

Un poder permite que otra persona actúe por usted en el país: firmar contratos, hacer gestiones con las distribuidoras, representarle ante la DGII o en la asamblea del condominio, o encargarse de una venta. En términos generales:

• Lo redacta un abogado para un fin concreto y se firma ante notario.
• Si lo firma fuera del país, normalmente se hace en un consulado dominicano o ante un notario local con apostilla; pregunte a su abogado qué formato necesita y si hace falta traducción.
• Limite su alcance. Un poder para pagar facturas y firmar un contrato de alquiler es muy distinto de uno que permite vender o hipotecar la propiedad. Otorgue poderes amplios solo a personas de plena confianza y, cuando sea posible, fije una fecha de vencimiento.
• Guarde una copia y sepa cómo revocarlo.

Banca y pagos en dólares o pesos

Una cuenta en un banco dominicano facilita mucho las cosas. Las distribuidoras, la cuota del condominio y el personal se pagan localmente, a menudo en pesos (DOP), mientras que muchos administradores y condominios cotizan en dólares. Las fórmulas más comunes son:

• Una cuenta a su nombre en el país, en dólares, en pesos o en ambas monedas, desde la que se pagan las facturas por internet o con débito automático.
• Un fondo en manos de su administrador: usted transfiere una cantidad mensual, el administrador paga las facturas y le envía los recibos.
• En caso de alquiler, el administrador cobra los ingresos, descuenta comisiones y gastos y le transfiere el saldo con un estado de cuenta.

Elija lo que elija, pida un recibo de cada pago y una conciliación mensual. Tenga en cuenta que a las facturas de servicios se les puede sumar el ITBIS (18 %).

Informes, inspecciones y comunicación

Informes mensuales con fotos

Un buen informe mensual recoge las visitas realizadas, los problemas detectados, los trabajos hechos y las facturas pagadas con sus recibos, además del saldo de la cuenta, con fotos fechadas de cada habitación, el techo y las áreas exteriores.

Inspecciones por video

Una videollamada recorriendo la propiedad dura quince minutos y muestra más que las fotos. Pida una varias veces al año y después de cualquier tormenta.

Husos horarios y canales

La República Dominicana usa la hora del Atlántico (UTC−4) todo el año, sin horario de verano. Coincide con la hora del este de Estados Unidos en verano, va una hora por delante en invierno y está cinco o seis horas por detrás de la mayor parte de Europa occidental. Acuerde un canal principal (WhatsApp es muy habitual), unos tiempos de respuesta y una llamada periódica.

Emergencias

Deje por escrito qué se considera una emergencia, a quién se llama primero y cuánto puede gastar el administrador sin esperar su aprobación. Mantenga al día los contactos de electricista, plomero, cerrajero y aseguradora. Nuestra lista para la temporada ciclónica explica paso a paso cómo preparar la casa.

Seguro

Compruebe que su póliza cubre una vivienda desocupada durante largos periodos (algunas pólizas ponen condiciones a las casas vacías), huracán e inundación, y la responsabilidad civil si la alquila. Conserve un inventario con fotos fechadas y actualícelo después de cada reforma.

Nociones fiscales para no residentes

• IPI: las personas físicas pagan el 1 % anual sobre el valor del total de sus inmuebles en el país que exceda un monto exento que la DGII ajusta cada año por inflación: RD$10,695,494 para 2026 (RD$10,190,833 en 2025). La DGII aplica su propia valoración, que no tiene por qué coincidir con el precio que usted pagó. Se paga en dos cuotas, a más tardar el 11 de marzo y el 11 de septiembre. Existen algunas exenciones, y las unidades en proyectos aprobados bajo CONFOTUR pueden estar exentas durante un periodo: revise la resolución de su proyecto.
• Rentas de alquiler: los pagos de rentas de fuente dominicana a no residentes en el exterior están sujetos, en general, a una retención del 27 % con carácter de pago único y definitivo. Cuando una empresa alquila a una persona física, normalmente retiene el 10 % de la renta. Se adquiere la residencia fiscal al pasar más de 182 días al año en el país; la declaración jurada de las personas físicas (IR-1) vence el 31 de marzo.
• ITBIS: el alquiler turístico de corta estancia está sujeto en general al ITBIS del 18 %, mientras que el alquiler de una vivienda como residencia permanente está exento.

Encontrará más detalles en nuestra guía sobre impuestos a la propiedad.

¿Ayuda local o administrador profesional?

	Encargado o persona de confianza	Administrador de propiedades profesional
Costo	Bajo, a menudo un monto mensual fijo	Tarifa fija de supervisión, o un porcentaje si alquila
Informes	Mensajes informales	Informes escritos, fotos y cuentas
Facturas	Normalmente las paga usted por internet	Se pagan desde un fondo o su cuenta
Emergencias	Dependen de una sola persona	Equipo, suplidores y respaldo
Alquileres	Rara vez	Gestión de huéspedes o inquilinos
Riesgo principal	Todo recae en una persona	Requiere un contrato claro

Un encargado puede bastar para un apartamento sencillo en un condominio donde la administración se ocupa del edificio. Una villa con piscina, planta eléctrica, personal o huéspedes suele necesitar un administrador profesional. Lea cómo elegir un administrador de propiedades antes de firmar.

Esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal: consulte con un abogado o contador local para su caso.